En Arax nos dedicamos a ofrecer oportunidades de inversión inmobiliaria en los mercados de mayor rendimiento. Para ello, procesamos datos e identificamos aquellas ciudades en las cuales:

    - Los valores de la propiedad son inferiores al valor promedio a nivel nacional.

    - Los patrones migratorios son positivos.

    - La relación entre alquiler e inversión es eficiente.

    - La amortización de la inversión se da en períodos cercanos a los 10 años.

No necesariamente las ciudades más rentables de Estados Unidos son coincidentes con aquellas que nos parecen atractivas para vacacionar o vivir.

¡Nosotros, claro! Te ofrecemos una experiencia libre de fricciones, tanto en el proceso de inversión, como en la administración de tus propiedades y también en toda la asistencia legal y contable que puedas precisar. Desde nuestra app Spider Connect podrás visualizar 24/7 todas tus transacciones y documentos, teniendo el control diario sobre los mismos. Otra ventaja, es que solo cobramos nuestros servicios de administración cuando recibas ingresos por alquiler.*

*Válido únicamente para propiedades compradas a Arax por un período de 2 años desde la compra, y cumpliendo el PMA.

Las propiedades se entregan alquiladas, y por lo tanto en condiciones de habitabilidad. En el proceso previo a la compra se realiza una inspección por un profesional certificado de la ciudad en la cual se validan las condiciones de infraestructura, plomería y electricidad de las unidades. Durante los primeros 12 meses cuentas con una garantía por cualquier tipo de arreglo que surja dentro de tu propiedad.

Si bien realizamos un proceso riguroso de verificación de antecedentes en la selección del inquilino (donde verificamos sus ingresos, la composición familiar, su historial crediticio, si tiene mascotas, etc.), la mora en el alquiler es algo que puede suceder. En ese caso, se activa una secuencia de acciones que incluyen:

- Mensajes de cobranza vía telefónica y correo.

- Visitas a la propiedad y al inquilino para notificarle la morosidad.

- Se genera un cargo extra por mora.

Si transcurren más de 30 días que no se realizó el pago y tampoco existe un acuerdo, se inicia el proceso de desalojo cuyo plazo puede variar dependiendo de la ciudad, pero típicamente demora alrededor de 60 a 90 días.

Un proceso legal se origina cuando el  inquilino deja de cumplir con su responsabilidad de pago de renta. Originalmente nace como un proceso legal por ‘Non Payment’, y si la situación no se regulariza  en un plazo aproximado de 30 días, se avanza con un proceso de desalojo que incluye las siguientes etapas:

1. Carta de intimación inicial al inquilino por falta de pago.

2. Si no regulariza la situación en aproximadamente 2 semanas, se inicia el proceso legal ante la ciudad.

3. La corte cita a audiencias presenciales para tratar de llegar a un acuerdo.

4. Se dicta una sentencia sobre el caso.

5. Se ordena el desalojo a través de un documento llamado “WRIT”.

6. Se procede al “EVICTION” (desalojo), para el cual se debe coordinar día y horario del mismo con la policía de la jurisdicción correspondiente.

7. Limpiar y asegurar la casa si se llega a la instancia de desalojo efectivo. Para lo que debe considerarse bloquear ventanas y puertas, así como cambiar las cerraduras para que no sea vandalizada nuevamente mientras se realizan los arreglos necesarios para dejarla nuevamente en condiciones de alquiler (Rent Ready).

Es importante saber que no necesariamente todos los desalojos deben llegar al final de este  proceso, ya que muchas veces se logra un acuerdo con el inquilino previamente. Sin embargo este proceso abarca aspectos legales, administrativos, de seguridad, limpieza, entre otros y por lo tanto tiene costos asociados en los que se debe incurrir para realizarlo de manera efectiva. Si bien un desalojo es una experiencia indeseada para cualquier dueño, y que acarrea ciertos costos, las leyes en Estados Unidos permiten que esta ingrata experiencia pueda subsanarse rápidamente para que la propiedad pueda ser alquilada nuevamente.

¡Es tu propiedad! Puedes venderla en el momento que desees, entendiendo que el valor lo determinará el mercado. En nuestra experiencia, el mejor negocio inmobiliario es nunca vender, sino tener tu propiedad como generador permanente de ingresos y bienestar ya que, aunque puedas tener períodos de menores ingresos, las propiedades son un sólido generador de liquidez. Si de todas formas deseas venderla, pensar un ciclo de inversión de al menos 5 años puede ser un promedio aceptable para este tipo de inversiones, de manera de obtener un buen rango de utilidades entre renta y valorización.

Al comprar una propiedad puedes disponer de ella como quieras, sin embargo, si quieres residir en Estados Unidos debes tener presente las restricciones migratorias vigentes. Cualquier trámite de residencia debe resolverse a través de un especialista en la materia.

Sí. Para hacerlo no es necesario viajar, ni tener una visa. Sin embargo, hace falta que tengas un documento de identidad vigente y los fondos disponibles y bancarizados para realizar la inversión.

Los alquileres se cobran mensualmente y los verás reflejados en tu wallet desde Spider Connect para disponer de ellos como quieras.

Section 8 es una asistencia económica de parte del estado a los inquilinos para cubrir de manera parcial o total el alquiler.

Para que una propiedad pueda ser considerada elegible para Section 8, debe ser inspeccionada y aprobada previamente por la agencia del estado.

‍Algunas características de tener inquilinos section 8:

• Pagos garantizados por el estado: Las agencias de vivienda pública son las que emiten los pagos del alquiler, garantizando al dueño la cobranza permanente y puntual sobre estos inquilinos.

• Baja vacancia: La demanda de propiedades aprobadas para Section 8 suele más ser alta que la oferta, lo que hace que las propiedades se alquilen rápido.

• Valor del alquiler: El alquiler de este tipo de propiedades suele ser más elevado que el de  inquilinos regulares.  

• Screening de inquilinos: Además de pasar por nuestra verificación de antecedentes, las agencias de vivienda pública hacen un screening de los aplicantes asegurándose que cumplen ciertos requisitos.

• Pago del primer mes: El mismo puede demorarse  alrededor de 60 días, ya que la agencia no lo realiza hasta que el inquilino se mude. 

• Inspecciones anuales: El estado puede solicitar inspecciones sobre las propiedades y exigir reparaciones con el fin de continuar brindando asistencia económica hacia el inquilino.

Hay que considerar que las propiedades Section 8 en general tienen mayor cantidad de reparaciones cuando se recambia el inquilino, pero esto está más que compensado por el beneficio del monto del alquiler percibido.

Fee de administración: Es el valor que le pagas a la empresa que administra tu propiedad y suele ser un porcentaje del valor del alquiler. En nuestro caso, el valor aproximado es del 8% mensual con un mínimo de US$100 por mes.

‍Property Tax: El impuesto a la propiedad es lo que cada propiedad le paga a la ciudad como aporte por el uso del espacio público. En la mayoría de las ciudades de los Estados Unidos, el pago del property tax se realiza en dos periodos del año: invierno (junio) y verano (marzo). Su valor varía dependiendo el condado pero puede ser tan amplio como desde el 1% al 4% de la valuación que la ciudad haga de la propiedad, dependiendo de la ubicación de la misma. 

‍Seguros: Típicamente el seguro que se utiliza para las propiedades abarca: incendios, inundaciones, daños mayores y responsabilidad civil. Puede pagarse de manera mensual o anual y el monto varía dependiendo del nivel de cobertura y el deducible de la póliza.

‍Utilities/agua y electricidad: Queda a cargo del inquilino cuando la propiedad se encuentra alquilada y del dueño cuando está vacante. En multifamiliares y dúplex el pago del servicio de agua normalmente corresponde al propietario y se agrega en el valor del alquiler, mientras que la electricidad está a cargo del inquilino. Al igual que en las viviendas unifamiliares cuando está vacante los cargos corresponden en su totalidad al propietario.

Declaración contable: En caso de que tu propiedad se encuentre bajo una LLC u otro vehículo societario, debes realizar una declaración contable anual. La misma normalmente se realiza en marzo de cada año. Puedes contratar este servicio con nosotros o hacerlo con tu profesional certificado de confianza.

Renovación societaria: Las sociedades en Estados Unidos también se renuevan anualmente a inicios de cada año. También puedes contratar este servicio con nosotros o hacerlo con tu profesional certificado de confianza.

Las propiedades son bienes de uso que están expuestos al clima y a factores naturales de desgaste. Por lo tanto, mantenerlas y repararlas cuando surge un inconveniente es fundamental para preservar su valor, maximizar la renta y no afectar la buena experiencia del inquilino ni la tuya como dueño. 

Cuando surge una orden de mantenimiento en tu propiedad activamos un procedimiento desde el área de Tenant Customer Support “TCS” y Property Management Support “PMS” que implica:

• Verificar que la solicitud de mantenimiento es válida.

• Crear una orden de trabajo o  “Work Order” que la verás reflejada en tu propiedad dentro de Spider Connect.

• Si la WO es inferior a US$350 y cuentas con balance disponible, procederemos inmediatamente con la ejecución de la misma de manera automática y la verás reflejada en Spider Connect.

• Si la WO es superior a US$350, te informaremos previamente vía email para que la apruebes desde Spider Connect, allí verás el alcance de los trabajos a realizar y el monto total de los mismos. Tienes un periodo máximo de 72 hs para aprobarla.

• Si la WO es superior a US$350, pero la misma es una exigencia de la ciudad o una obligación legal, procederemos a realizarla de manera inmediata si cuentas con los fondos, en caso de que no, te notificaremos para enviar los fondos de manera inmediata para evitar cualquier contingencia legal que pueda afectarte.

• Una vez concluida la WO, realizamos una verificación o “Review” de la misma y si todo está correcto se da por finalizada o “Finalized” y se documenta fotográficamente.

Debido a que este procedimiento requiere de la coordinación de muchas tareas es que debe realizarse de manera rápida, por lo que siempre recomendamos mantener balance de caja para afrontar este tipo de situaciones que pueden surgir en la administración de tu propiedad.

‍*Dependiendo la ciudad ofrecemos un seguro de mantenimiento que incluye arreglos de electrodomésticos, aire acondicionado, termotanques y calefactores. Lo cual te permite por un fee mensual fijo cercano a los US$60, evitar gastos importantes e irregulares relacionados con estos ítems que, en caso de mal funcionamiento, pueden llegar a tener costos elevados.

Típicamente los contratos de alquiler residencial en Estados Unidos son anuales, (1) año.

El leasing fee o comisión de arrendamiento suele ser equivalente a un (1) mes de alquiler, pero por lo general, si el mismo inquilino renueva su alquiler, esta comisión puede ser bonificada parcial o totalmente dependiendo de la política comercial de tu administrador.

*Si la propiedad la compraste con nosotros cualquier recambio de inquilino durante el primer año es bonificada, así como también la renovación del alquiler.